Eine Eigentumswohnung und Tiefgaragenstellplätze sind, jedenfalls soweit es sich um eine übliche Zahl von ein bis zwei Stellplätzen handelt, als wirtschaftliche Einheit anzusehen; die dem Zwangsverwalter gemäß § 20 Abs. 1 ZwVwV zustehende Mindestvergütung ist deshalb nur einmal festzusetzen, und zwar unabhängig davon, ob der Stellplatz im Teileigentum des Schuldners steht oder ob diesem insoweit nur ein Sondernutzungsrecht eingeräumt ist.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Vergütung des Zwangsverwalters (§§ 17 ff. ZwVwV), die nach der Inbesitznahme mindestens 600 € beträgt (§ 20 Abs. 1 ZwVwV), grundsätzlich für jedes Objekt festzusetzen, mit dessen Verwaltung der Zwangsverwalter betraut ist. Das findet seinen Grund in der Aufgabe des Zwangsverwalters, jedes Objekt, zu dessen Verwaltung er bestellt ist, unabhängig von seiner Bestellung zur Verwaltung weiterer Objekte nutzbringend zu verwalten, d.h. in der Regel zu vermieten oder zu verpachten. Eine Ausnahme ist nur zu machen, wenn mehrere Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte wie ein einziges Wirtschaftsgut vermietet oder verpachtet sind oder werden, ohne dass auf die Einzelobjekte bezogene Verträge abgeschlossen oder getrennte Miet- oder Pachtzinsanteile ausgewiesen werden. In diesem Fall führt die wirtschaftliche Zusammenfassung dazu, dass von einem einheitlichen Zwangsverwaltungsobjekt auszugehen ist, dessen Gesamtertrag für die Bemessung der Verwaltervergütung maßgeblich ist. Eine Kürzung der Mindestvergütung kommt nicht in Betracht.
Eine Eigentumswohnung und Stellplätze sind, jedenfalls soweit es sich um eine übliche Zahl von ein bis zwei Stellplätzen handelt, als wirtschaftliche Einheit in diesem Sinne anzusehen; die dem Zwangsverwalter gemäß § 20 Abs. 1 ZwVwV zustehende Mindestvergütung ist deshalb nur einmal festzusetzen, und zwar unabhängig davon, ob der Stellplatz im Teileigentum des Schuldners steht oder ob diesem insoweit nur ein Sondernutzungsrecht eingeräumt ist. Unerheblich ist es insoweit auch, wenn die Wohnung und der Stellplatz separat vermietet sind bzw. werden.
Werden die Objekte wie hier bei der Inbesitznahme nicht genutzt, spricht gegen dieses Ergebnis allerdings, dass Wohnung und Stellplatz jeweils separat vermietet werden könnten; auch bei einer Vermietung beider Objekte an die gleiche Partei könnten jeweils getrennte Verträge abgeschlossen oder getrennte Mietzinsanteile ausgewiesen werden.
Diese Betrachtungsweise ließe aber unberücksichtigt, dass jedenfalls eine übliche Anzahl von ein bis zwei Stellplätzen in einem tatsächlich und wirtschaftlich untergeordneten Verhältnis zu der Eigentumswohnung steht und die einheitliche Nutzung der Objekte eher die Regel als die Ausnahme darstellt. Stellplätzen kommt im Verhältnis zu der Wohnung regelmäßig eine dienende Funktion zu, weil sie deren Erreichbarkeit vereinfacht; häufig verbessert ein Stellplatz die Vermietbarkeit der Wohnung entscheidend. Aufgrund dieser dienenden Funktion von Stellplätzen ist die Sachlage mit der bislang von dem Bundesgerichtshof beurteilten Fallgestaltung nicht vergleichbar, in der mehrere Eigentumswohnungen in dem Eigentum des Schuldners stehen. Denn verschiedene Wohnungen stellen im Prinzip gleichwertige und voneinander unabhängige Wirtschaftsgüter dar, mögen sie auch unterschiedlich werthaltig sein; in aller Regel werden sie gesondert genutzt.
Die Mindestvergütung für jedes der Objekte wäre auch wirtschaftlich unangemessen. Bei der Bemessung der Mindestvergütung hat sich der Verordnungsgeber an einem Aufwand von sechs bis acht Stunden orientiert, der für die Inbesitznahme und den darüber zu fertigenden Bericht (§ 3 Abs. 1 ZwVwV) mindestens zu veranschlagen sei. Auch in dieser Hinsicht kommt einem Stellplatz nachrangige Bedeutung zu, weil der Zeitaufwand regelmäßig deutlich geringer ausfällt als bei der Inbesitznahme der Eigentumswohnung; er bildet insoweit einen Annex zu der Wohnung und erhöht den mit deren Inbesitznahme verbundenen Aufwand nicht nennenswert. Von anderen separaten, untergeordneten Teilen der Wohnung, wie etwa Keller- und Speicherräumen, die ebenfalls gesondert in Besitz genommen werden müssen, unterscheidet er sich nur dadurch, dass er auch gesondert vermietet sein kann oder werden könnte , ohne dass dies jedoch als Regelfall anzusehen wäre.
Schließlich spricht gegen eine separate Mindestvergütung, dass die Höhe der Zwangsverwaltervergütung von der rechtlichen Ausgestaltung der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Einzelfall abhinge. Steht nämlich eine Tiefgarage wie es häufig der Fall ist – im gemeinschaftlichen Eigentum und ist dem Wohnungseigentümer nur ein Sondernutzungsrecht zugeordnet, kann dieses ebenso wie ein im Teileigentum stehender Stellplatz zwar durch separate Vermietung genutzt werden. Wohnung und Sondernutzungsrecht stellen aber ein einheitliches Zwangsverwaltungsobjekt dar, für das zweifelsfrei nur die einfache Mindestvergütung anfällt.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 26. Juni 2014 – V ZB 7/14
